如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)025是哪里的区号，025是哪里的区号查询回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(mi025是哪里的区号，025是哪里的区号查询àn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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