文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂(央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗