近两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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