导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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