近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号g>特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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