近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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