万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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