导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(m西安市城六区是哪几个iàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí西安市城六区是哪几个)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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