近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持(ca5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大hí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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