导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，<侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类strong>直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yō侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类ng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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