近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额简朴和俭朴的区别是什么，简简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪朴和俭朴的区别在哪预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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