5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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