一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，也(yě)不(bù)端着了(le)。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取消二手房指导价的消息在(zài)房(fáng)产(chǎn)圈刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什么(me)这(zhè)么重要(yào)？首先二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)被称为“核弹(dàn)级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后一个还(hái)在“认(rèn)真(zhēn)”实施(shī)这条(tiáo)政(zhèng)策(cè)的城市，最后(hòu)深圳是房价(jià)前三(sān)的(de)核(hé)心城市。所以，深圳(zhèn)的一(yī)举一动都具有风向标意义(yì)。

　　有分析(xī)人士指(zhǐ)出，深圳二手房指导(dǎo)价如(rú)果取(qǔ)消，首先有(yǒu)利于(yú)深(shēn)圳二(èr)手房(fáng)回(huí)暖，然后二(èr)手房(fáng)回暖有利于深(shēn)圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳(zhèn)楼市(shì)回(huí)暖(nuǎn)有利于(yú)全(quán)国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束(shù)。传言(yán)称：二(èr)手房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评(píng)估(gū)价孰低(dī)为准。

　　自此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时(shí)报21日消息(xī)，目前深圳(zhèn)多家(jiā)大行表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注(zhù)。

　　易居研究院研究(jiū)总监严(yán)跃进认为，本次政策大(dà)概(gài)率为真，更(gèng)多体现为银行贷款等领域按照新的规则进(jìn)行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是不用(yòng)发文(wén)件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳(zhèn)楼市二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了全(quán)市3595个小区(qū)的(de)参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照(zhào)当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得(dé)厉(lì)害，但经历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡strong>

　　举个例子，市场价1000万的(de)房(fáng)子，如(rú)果(guǒ)不(bù)“指(zhǐ)导”，可(kě)以首付3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导价打七(qī)折即700万，那么首(shǒu)付3成(chéng)210万，加(jiā)上需要全款(kuǎn)支(zhī)付的部(bù)分，实际首(shǒu)付去到了510万，相当于首付5成了（多(duō)给210万首(shǒu)付）。这直接让大(dà)批(pī)量买家，失去了(le)购房(fáng)能力(lì)，相(xiāng)当于(yú)强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考(kǎo)价以后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个城市陆续(xù)跟(gēn)进。事实也确(què)实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根据安居客的统(tǒng)计，实(shí)施二手房指导(dǎo)价(jià)的10个(gè)城(chéng)市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二(èr)手房(fáng)更是惨(cǎn)不(bù)忍睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为(wèi)例(lì)，全国70个大(dà)中城(chéng)市房(fáng)价只有6个同比上(shàng)涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人(rén)付出了沉(chén)重代价

　　据(jù)深(shēn)圳乐有(yǒu)家(jiā)研究中(zhōng)心数据显示：成(chéng)交量上(shàng)，二手(shǒu)房指导价出台当年(nián)，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量(liàng)同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格(gé)方面，与二手房(fáng)指导价发(fā)布(bù)当月相比，如今二手房挂牌价低于及(jí)接近参考价的(de)房源占比大(dà)幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低于(yú)参考(kǎo)价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一(yī)位码农三年(nián)前高杠(gāng)杆买了2套华(huá)润城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据媒(méi)体推测，如果案例属实，买家的实际购(gòu)房成本高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和持有成本，差不多(duō)亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批人这(zhè)两年感受到(dào)了太(tài)多“心(xīn)酸”。二手房成交量创下(xià)多年新低，学区(qū)房(fáng)神话不再，房(fáng)产中(zhōng)介的日子难(nán)过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施(shī)了二手房指导价的城市陆(lù)陆续续低调(diào)退出(chū)，目前只(zhǐ)有深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也(yě)不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区试点多(duō)子女家(jiā)庭和职住平衡家庭(tíng)购房(fáng)支持(chí)政策。上(shàng)海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在(zài)新房计分制度政策上(shàng)的支持。

　　从最(zuì)新公布的(de)3月(yuè)份70个大(dà)中城市商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)价格变动情况来看，广州、深圳的(de)新(xīn)房(fáng)、二手房(fáng)价格仍然(rán)是同(tóng)比去年依然是下(xià)降(jiàng)的(de)。

　　北京、上(shàng)海已经同比增(zēng)长了，其他(tā)二线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能(néng)不(bù)急(jí)吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面可能(néng)更急(jí)。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实(shí)施，这是一(yī)条被广(guǎng)泛好(hǎo)评(píng)的新政(zhèng)。对于(yú)激活二(èr)手房交易，具有定海神(shén)针(zhēn)般(bān)的作用。

　　住建(jiàn)部(bù)部长(zhǎng)倪(ní)虹近日(rì)更是指出：建(jiàn)筑业(yè)、房地产企业要(yào)发挥(huī)国民经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作(zuò)用。回(huí)归到常识，从字(zì)面(miàn)理(lǐ)解一下(xià)这(zhè)两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不(bù)行了，上面(miàn)不就(jiù)塌(tā)了嘛(ma)？压(yā)舱石如果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也(yě)许(xǔ)，今年扶持楼(lóu)市(shì)的(de)政(zhèng)策，还有一大波正在路上(shàng)...