近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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