新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策

国务院近日印发《关于(yú)加(jiā)强监管防范(fàn)风险推动资(zī)本市场高质量发展的若干意见》（下称 新“国九条”），其中提出，推动债券和不(bù)动产 投资信托基金（REITs）市(shì)场高质量发展；研究制定不动产投资(zī)信托(tuō)基金管理(lǐ)条例；落实并完善上市公司股权激(jī)励(lì)、中长期(qī)资金(jīn)、私募股权创投(tóu)基(jī)金、不(bù)动产投资信托(tuō)基金等税(shuì)收政策。

市场人(rén)士认(rèn)为，新“国(guó)九条”为(wèi)REITs市场提供了(le)政策(cè)支持和发(fā)展方向，预(yù)示着我国REITs市场将迎(yíng)来新的发展机(jī)遇，并在服务(wù)实体经济和促进资本市场稳定健康(kāng)发展方面发挥(huī)更加重要的作用。

多位业内专(zhuān)家表示，REITs具有盘(pán)活存量资产、促进投融资良(liáng)性循环，降低企业和地方政府债(zhài)务的(de)作用，建议(yì)从立法和税收等方面入手推动REITs市场(chǎng)高质量发展(zhǎn)。

REITs市(shì)场发展潜力巨大(dà)

新(xīn)“国九条”提出，推动债券和(hé)不动产投(tóu)资信托(tuō)基金（REITs）市场高质量发展。

REITs是兼具股、债(zhài)属性的权益性(xìng)长期投资品种，是不(bù)可或缺的重要投融资工具。一位(wèi)宏观研究员对上海证券报记者表示，美国REITs市(shì)场(chǎng)规
模约占GDP总量(liàng)的3%到5%。如(rú)果参照美国REITs市场的(de)体量，我国REITs市场(chǎng)应是万亿元级(jí)蓝(lán)海市场
，发展潜力巨大。

而(ér)且，REITs自身的特性使得其
可以(yǐ)成为资本市场和实体经(jīng)济之间
的重要桥梁。“我们(men)可以在现实(shí)生活中亲身感受周边商场超市的(de)热闹程(chéng)度，或者(zhě)高速公(gōng)路的车流(liú)拥挤(jǐ)度的同时(shí)看
到相应REITs的价格变化。”上述人士说。

中信证券(quàn)相关(guān)业务负责人士表示，我国(guó)的公募REITs涵盖非(fēi)常(cháng)广泛的基础设施资产(chǎn)，其中既包括海外REITs中常见的产权类资(zī)产，也包括众多经营权类基础(chǔ)设施资产。在目前已上市的REITs中，保租(zū)房、仓储、产业园、消费基础设施属于产权REITs，而高速公路、能源、生态环保则多属于经营权REITs。

该业务负责人士说(shuō)，REITs底层资产运营机制(zhì)清晰(xī)，具有(yǒu)强制派息机制，是能够(gòu)提(tí)供(gōng)相(xiāng)对稳定分红的权益型产品。“我国REITs市场各项(xiàng)制度规则正在持续完善(shàn)优化，投资者(zhě)也在不断健全REITs投研体系，优化内控制度建设，朝 着价值投资(zī)、长期投资、理性投资的方向发展。”

推进(jìn)REITs的立(lì)法计划

新“国(guó)九条”强调，研究(jiū)制定不动产(chǎn)投资信托基金(jīn)管理条例。

市场人士称，REITs的立法(fǎ)计划是中国资本市场法治建设和市场发展的重要组成部(bù)分，旨(zhǐ)在(zài)为REITs市场的健(jiàn)康发展提供(gōng)法(fǎ)律保(bǎo)障和制度支持。随着立 法工作的推进，预计将进一步促进REITs市场的稳定(dìng)和成熟，为投资者提供更多(duō)保护，并推动REITs产品更好地服务实体经(jīng)济
发展。

一位资深市场人士表示，短期看，REITs市场还需继续发展和壮大。当前REITs市场仍比较(jiào)小众，立法条件还需(xū)进一步探索；中长(zhǎng)期看，REITs的立法是趋势，相关工作涉及司法部门、国家发展改革委和中国(guó)证监会等(děng)多部(bù)门(mén)协调和配合。

“立法可以进一步提升和规范REITs的特点、性质和地位(wèi)，对市场长远和可(kě)持(chí)续
发展具有重大意义(yì)。”上述人士说。

今年3月，上(shàng)海证券交易
所总经理蔡建春曾表示，我国REITs市场采取“公募基(jī)金+资产支(zhī)持证券”的框架(jià)，在试(shì)点阶(jiē)段(duàn)取(qǔ)得积极
成(chéng)效。但顶层设计层面的基础制度亟待完善，相(xiāng)关(guān)制度安排(pái)对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存(cún)在较大制约。

对此，蔡建春建议，加快不动产投资(zī)信托(tuō)基金(jīn)（REITs）专项立法。在具体立法重点上，建议明确五方面内(nèi)容：

一是明确REITs属于证券法规范的证券品种(zhǒng)，对REITs的发行、交易、信息披露、投(tóu)资者保护等事项予以(yǐ)规定，条例(lì)未规定(dìng)的适用证券法规定
。

二是明 确REITs发行交(jiāo)易相关安排，规定REITs发行(xíng)上市条件、REITs管理人(rén)管理、做市(shì)机制等事项(xiàng)，解决产品结构及参与机构责任义务 等问题。

三是明确(què)REITs管理架构和持有人 会议机制，确定“REITs载体+项(xiàng)目公司”的产(chǎn)品结构，参照股东大会制度(dù)，建立健全REITs持有人
会议(yì)机制，解决运(yùn)行 管理(lǐ)效(xiào)率问题。

四(sì)是明(míng)确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制(zhì)，解决约(yuē)束激(jī)励问题。

五是明确REITs市场的(de)监管安排和法律责任，明确REITs发行人信(xìn)息披露、募集资金使用等相关监管安排，解决法律责任(rèn)主体和责任机制等问题。

建议 完善(shàn)REITs税收政策

新“国九条”也提出，要
落实并完善不动产投资信托基金税(shuì)收政策(cè)。

回(huí)顾国外发达市(shì)场REITs的发展历程(chéng)，REITs市场的每(měi)一(yī)次快速(sù)发展无不与税收(shōu)优惠政策的改革有(yǒu)关。

2022年1月26日，财政部、税务总局发布《关于基础设(shè)施(shī)领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》。该政策明确(què)了基础设施REITs适用的税收(shōu)政策 。

市场人士
表示，税收政策 的落实和完善，不仅有助(zhù)于降低原始权益人的税负，而且也有利于提振市场参与热(rè)情，推(tuī)动REITs市场的发展壮大。同(tóng)时，这些政策也体现了国家(jiā)对发展公募REITs的大力支持
，为基础设施资产的盘活和(hé)有(yǒu)效投(tóu)资提(tí)供了良好的税务基础。未(wèi)来(lái)，随着REITs市场的不断发展和(hé)实(shí)践的深入，可以(yǐ)期待更多有利于(yú)REITs市场建设的税收规则出台，进一步完善REITs税收政策体系。

REITs上(shàng)市一般分为上市前的资产组合或(huò)重组、发行设立、运营(yíng)分配(pèi)、退出(chū)四个阶段。一位原 始权益负责人对记者表(biǎo)示
，目前REITs的税收(shōu)优惠仅限于资产(chǎn)重组和发行设立阶段减免(miǎn)和递延企(qǐ)业(yè)所得税，不涉及运营和退出(chū)阶段(duàn)增(zēng)值税、土地增值税的政策优惠。建议进一步完善REITs的税收政策(cè)，提(tí)高原始权益人发行意愿和(hé)投资(zī)者的收益。

该人<新”国九条”引航，四大纬度搜寻A股好公司！span style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>新”国九条”引航，四大纬度搜寻A股好公司！士还建议，可以从简化税收(shōu)流程、明确税收细则、加强跨部门协调等方(fāng)面完善对REITs的税收优(yōu)惠。

该 人士进一步建议(yì)，为了降低企(qǐ)业和投资(zī)者的税务合(hé)规成本，可以进一步简化REITs相关的税收申报和缴(jiǎo)纳(nà)流程。针对当前税收(shōu)政策中的一些模糊地(dì)带，如(rú)资产划转的(新”国九条”引航，四大纬度搜寻A股好公司！de)具体定义、战(zhàn)略配售份额的税务处理等，应出台更明(míng)确的指导细则，以减少市场的不确定性。

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