三只消费类REITs首份季报揭晓

在(zài)基金合(hé)同(tóng)成立两个月、上市一个月后(hòu)，我国首批上市的三 只消费类基础
设(shè)施公募REITs首次交(jiāo)出了短期成绩单。

随着公募基金 一季报(bào)披露完毕(bì)，嘉实物美消费REIT、华夏(xià)金(jīn)茂(mào)商业REIT和华夏华润商业(yè)REIT的一季度表(biǎo)现(xiàn)也得以(yǐ)揭(jiē)晓。整(zhěng)体来看，三个项目在季报(bào)统计期内的可分配金额，基本达成了(le)2024年(nián)全年(nián)预 测值在时间加权(quán)下的预期，同时(shí)底层资产出(chū)租率均超98%，相比首发评估基准时点稳中(zhōng)有(yǒu)升。在吸引客流、保(bǎo)租增收方 面，提升(shēng)品(pǐn)牌级次则(zé)成为多只消费REITs底层资产运营的核心方(fāng)向。

不过(guò)区别于上市前的讨论热度，消费类REITs发行(xíng)以(yǐ)来，二级市场表现和投资人的态度(dù)始终相对更为“冷静”。有受访对象向
21世纪经济(jì)报道记者表(biǎo)示，后续仍希望持续跟(gēn)踪与验证消费类基础设施底层资产营运质(zhì)量与(yǔ)募投资金(jīn)的使(shǐ)用情况。

收益分配基本实现预期

从政策提(tí)振(zhèn)、产品申(shēn)报到正(zhèng)式进入二级市场，2023年以来，消费类基(jī)础设施REITs的开闸(zhá)无疑是业内(nèi)最值得关注的热点(diǎn)之(zhī)一。最近数据显示，我国已成立公募REITs共
36只，包含消(xiāo)费类REITs4只。

当前，除中金印力消费REITs刚(gāng)刚(gāng)于本(běn)月初结(jié)束募(mù)集外，另外3只已(yǐ)率(lǜ)先登陆(lù)资本市场一月有余。截至4月 22日，嘉实物(wù)美消费REIT、华(huá)夏金茂(mào)商(shāng)业REIT和华夏华润商业REIT均完成了上市以
来首份季报的披(pī)露。

首批消费REITs“成绩单”表现如何？具体来看，物美消费REIT、华夏金茂REIT的基金合同成立日为1月31日，华夏华润商业REIT则(zé)成立(lì)于2月7日，而以三只基金各自的成立日(rì)到(dào)3月31日作为其(qí)一季度(dù)报告期(qī)的统计(jì)区间，成(chéng)立(lì)两个月以来，区间内可供分配金(jīn)额达成率最高的(de)为物(wù)美消费REIT。

一季报显(xiǎn)示，物美消费(fèi)REIT成立以来营收1887.58万元，净利润663.93万元，可供(gōng)分配金额1211.32万元(yuán)，而此前项目在招募说明书中对2024年可分(fēn)配金(jīn)额的预测(cè)值为6700万(wàn)元。如简单按项目成立时间占全年(nián)比重进(jìn)行加权，报告期内的可分配金额完成率为18%，超过了年预测值1/6的(de)预期。

金茂商业REIT一季报(bào)同样(yàng)显(xiǎn)示(shì)，该基金在当期可供(gōng)分配(pèi)金额887.27万元，两个月达 成了(le)年度预(yù)测值5254.29万元的16.88%。报告期内，该基金实现收入1462.13万元，净利润281.87万元。

华润商业REIT作为(wèi)目前市场上规模(mó)最大(dà)的(de)消费REITs，成立54天实现的可供(gōng)分配金额为5122.89万元，约为全年预测3.41亿元 的15%。一季度(dù)对应年(nián)化
分派率达到5.03%，略高于全年预测的4.93%。

其(qí)中，该项目报告期内实现的营收为1亿元，净利润-426.58万元，也是三单消(xiāo)费REITs一季报(bào)中唯一(yī)净利润为(wèi)负的项目，不过记者注意到，这一亏损并非经营(yíng)性原因导致。在招募说明书 中，管理人对华润商业REIT2024全年净利润的预测为(wèi)-4183.36万元，其中年度的
核心支出用于购买项目公司股权。在对2025年的预测中，这一(yī)数字将回正至(zhì)1332.28万元。

在经历出租(zū)率和二级价格大幅下(xià)跌后，市场对于产权(quán)类(lèi)REITs资质的衡量视角正逐渐改
变，稳定的出租率日益 成为底层资产的生命线。一季报显示，三只消费(fèi)类REITs项目的出租(zū)率均保持在高位，且(qiě)2/3项 目的出租率相比首发评估基准时点有所提升。

据了(le)解(jiě)，嘉实物(wù)美REIT的 底层基础设施(shī)项目类型(xíng)为(wèi)以超市(shì)为主力店的(de)社区商业，包(bāo)括位(wèi)于(yú)北京市的大成项目、玉(yù)蜓桥项目(mù)、华天项目和德胜门项目。截至2024年3月末，上述基(jī)础设施资产整体的出租率为98.33%，而据基金招募说明书，在(zài)2023年6月末，四个项(xiàng)目的总出租率仅为88.71%。

再看华夏基金旗下(xià)的两只基金——作为华润商(shāng)业REIT底(dǐ)层资产(chǎn)的青岛万象城，其截至一季度末的出租率为99.16%，相比去年(nián)年中的98.49%同样得到了进一步(bù)提升。金(jīn)茂REIT底层资产长沙览秀(xiù)城一季度(dù)末的最新出租率则维持在98.26%，较2023年6月末时点微幅下降(jiàng)0.1%。

值得一(yī)提的是，放在全公募(mù)REITs市场来看，三只消(xiāo)费类REITs一(yī)季度的出(chū)租率排名整体十分居前。事实上，区别于产业园等常见的公募市场(chǎng)产权类资产，消(xiāo)费类(lèi)REITs底层资产租户分散的特性，让其相较于产权类资产(chǎn)的集中退(tuì)租风险更(gèng)低。在一季(jì)报中，多个项(xiàng)目(mù)都出现了(le)租户“结构稳定”“分散化程度较高”等描述。

关注长线经营能力与(yǔ)收益(yì)兑现

作为商业(yè)地产行业“投融管退”闭环(huán)的重要通(tōng)道，从去年10月首批产品申(shēn)报到快速获批发行，消费类REITs一度成为REITs市场炙手可热的话题。在诸多分析人士看来 ，REITs的出台意味着赋予商业地产区别加加食品：聚焦“零添加” 2023年营收近15亿元加加食品：聚焦“零添加” 2023年营收近15亿元于一般房地产领(lǐng)域(yù)的(de)新定位，有望加速盘活存量资产，为实体商业消费场景注入新活力。

Wind数据显示，从上市到一季度末，三只消费类(lèi)REITs均录得(dé)负收益(yì)，平均下跌5.3%。而二(èr)季度以来(lái)，几只产品的(de)市场表现有(yǒu)所回(huí)升，截至4月22日，物美消(xiāo)费REIT和华润商业REIT分别(bié)自成立以来微 幅增长0.8%和0.3%。金茂商业REIT则下跌5.6%，在 市场(chǎng)排名较为(wèi)靠后。

一家参 与了公(gōng)募REITs投资的险资(zī)机构人士向21世纪经济(jì)报道记者表示，消费类公募REITs的收益一方面来自底层资产的租金收 入，另一方面来自资产增值空间。而当前，其所在的公司对于参与(yǔ)消费类基(jī)础设施的投资仍较为谨慎。

“目前国家对于商业地产的调控政策还是(shì)比较严的，但百货商场、购物中心，本质上也属于靠租赁作(zuò)为(wèi)主要收入来源的地产(chǎn)。”该人
士指出。“2023年(nián)各商场(chǎng)的平均租金较(jiào)疫(yì)情前出现明显的修复，但目前(qián)我(wǒ)们还在持续关注长效稳定的(de)收益兑现。”

区别于房企(qǐ)以高杠杆赚取投资收益(yì)的旧有模(mó)式(shì)，由(加加食品：聚焦“零添加” 2023年营收近15亿元yóu)于租金收入(rù)与公募REITs的分红率息息相关，追求高(gāo)质量(liàng)的(de)运营(yíng)管理能力以提升(shēng)资产吸引力正成为经营新形势。今年的一季(jì)报中，两只(zhǐ)以购物中心为底层资产的(de)REITs也披露了增(zēng)收思路。

其中记者注意到，两家购物中心(xīn)均致力于提升商城(chéng)的品牌级次，引进并留存高端潮流，品质化、概念化店铺成为招商储备方向。

在经营提升方面，长(zhǎng)沙览秀城 项(xiàng)目合理利用场内空间(jiān)，通过(guò)多经业务和联营代销业
务丰富 消费场景并拓宽了收入来源。金茂消费REIT一季报(bào)表示，项目“通过联营业务向(xiàng)多经业务的转型(xíng)，大幅提升了多(duō)经业务规模(mó)比(bǐ)例，综合来看联营业务及多经业务的净收(shōu)益高于(yú)发行时预(yù)测水平”。

华润商业REIT则指出，青岛万象城正在进行(xíng)局(jú)部(bù)业态主动(dòng)优化调整与装修改造，计划于2024年10月末完成，届时预计将新增(zēng)可租赁面积约6168平方米，规划约40家商铺，进(jìn)一步提升项(xiàng)目资(zī)产价值和收益水(shuǐ)平(píng)。

今年(nián)2月，商务部曾围绕推(tuī)动消费持续扩大，把2024年定为“消(xiāo)费(fèi)促进年(nián)”，并(bìng)提出(chū)一季度坚持“政策+活动”双轮驱动，突出
重点品类、节 庆时令(lìng)等，继续组织开展丰富多彩的(de)促消费活动营造良
好消费氛围(wéi)。业内人士看(kàn)来，中期维度上，预计消费类基础设施(shī)REITs有望在(zài)国民消费(fèi)需求持续释放，以及商旅文体融合消费新场景(jǐng)的拓展中受益。

此外，前述险资(zī)人士还指出，目前我国符合(hé)消费REIT底(dǐ)层资产入池(chí)条件的适格(gé)资产多为(wèi)一线、新一线城(chéng)市中的(de)商业设施，但这类城市的商业设施建设同样已基 本趋于饱和，意味着后续资产增容(róng)的选择(zé)空间较为有限。

不过(guò)对此，近期新“国九条”中提到的
“研究制定不(bù)动产投资信托基
金(jīn)管理条(tiáo)例”也令(lìng)人期待。

“如后续(xù)出台(tái)新规对(duì)公(gōng)募REITs募集资金再投资去(qù)向多元化方面有所规定(dìng)，可能会对消费类基础设施(shī)的发展形成补充，也对(duì)投资(zī)人形成更好的参考。”该人士(shì)称(chēng)。

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