新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策

国务院近日印发(fā)《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的(de)若干意见》（下称新“国九条”），其中提出，推(tuī)动债券(quàn)和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制(zhì)定不动(dòng)产投资信托基金管理条例；落实并(bìng)完善上市公(gōng)司股权激励、中(zhōng)长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托(tuō)基金等税收政策。

市场人士认(rèn)为，新“国九条”为REITs市场(chǎng)提供了政策支持和发展(zhǎn)方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇，并在服(fú)务实体经济(jì)和(hé)促进资本市场稳定健康发(fā)展方(fāng)面发挥更加重要的(de)作用。

多位业内专家表示，REITs具有盘活存量(liàng)资产、促进投融(róng)资良性循环，降(jiàng)低企业和地方政府债务的作(zuò)用，建议从立法和税收等方(fāng)面入(rù)手推动REITs市场高质量发展。

REITs市场发展潜力巨(jù)大

新“国九条”提出，推动债券和不动产投资信托基金(jīn)（REITs）市(shì)场高质(zhì)量发展。

REITs是兼具股、债属性的权益性长期投资品种，是不可或缺(quē)的重要投融资工具(jù)。一位宏观研究员对上(shàng)海证券报(bào)记者表示，美(měi)国REITs市场规模约占GDP总量的(de)3%到5%。如果参照(zhào)美国(guó)REITs市场的体量，我国REITs市场应(yīng)是万亿元级蓝海(hǎi)市场，发(fā)展潜力巨大。

而且，REITs自身的特性使得其可以成为资本(běn)市场和(hé)实(shí)体经(jīng)济之间的重要桥梁。“我们(men)可以在现实(shí)生活中亲身感受周边商(shāng)场超铜缆高速连接概念活跃沃尔核材午后涨停市的(de)热闹程度，或者高速公路的车流拥挤度的(de)同(tóng)时看(kàn)到相应REITs的价格变化。”上述人士(shì)说。

中信证(zhèng)券相关业务负责人士表(biǎo)示，我国的公(gōng)募REITs涵盖非常广泛的基础设施资产，其中既包括(kuò)海外REITs中(zhōng)常见的产权(quán)类资产，也(yě)包括众多经营权类基础设施资产。在目前已上(shàng)市的 REITs中，保租房、仓储、产业园、消费基础设施属于产权REITs，而(ér)高(gāo)速公(gōng)路、能铜缆高速连接概念活跃沃尔核材午后涨停源、生态环保则多属于经营权REITs。

该业务(wù)负责人士说(shuō)，REITs底(dǐ)层资产运营机制(zhì)清晰，具有(yǒu)强制派息机(jī)制，是能够提供(gōng)相对稳(wěn)定分红的权益型产品。“我国REITs市场各项制度规则正(zhèng)在(zài)持续完善优(yōu)化，投资者也在不断健全REITs投研体系，优化内控制度建设，朝(cháo)着(zhe)价值投资(zī)、长期(qī)投资、理性(xìng)投资的方向发展。”

推进REITs的立法计划

新“国九条”强调，研究制定不动(dòng)产投资信托基金(jīn)管理条例。

市场人士称，REITs的立法计划是中国资本市(shì)场法治建设(shè)和市场发展的(de)重要(yào)组成部分，旨在为REITs市场的健康发展提供法律保障和(hé)制度支持。随着立法工作的推(tuī)进，预计将进一步促进REITs市场(chǎng)的稳(wěn)定和成熟，为投资者提供更多保(bǎo)护，并(bìng)推动REITs产品更好地(dì)服务实体经济发展。

一位资深市场人士表铜缆高速连接概念活跃沃尔核材午后涨停示，短期看，REITs市场(chǎng)还需继续发展和壮大。当前REITs市场仍比较小众(zhòng)，立法条件还需进一步探索；中长期看，REITs的立法是(shì)趋势，相关工作涉及司(sī)法部门、国家发展改革委和中国证监会等多部门协调和(hé)配合。

“立(lì)法(fǎ)可以进一步(bù)提升和规范REITs的特(tè)点、性质和(hé)地位，对市场长远和可持续发展具有重(zhòng)大意义。”上述人士说。

今年3月，上海证券交易所总经(jīng)理蔡建春曾表示，我国REITs市(shì)场采取(qǔ)“公募基金(jīn)+资(zī)产支持证券”的框架，在试点阶段取得积极成效。但顶层设(shè)计层面的基础制度亟待完善，相关制度安排对于(yú)进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。

对此，蔡建春建议，加(jiā)快(kuài)不动产投资信托基金（REITs）专项立法(fǎ)。在(zài)具体立法重点上，建议明确五方面内容：

一是明确REITs属于证券法规范(fàn)的证券品种，对REITs的发(fā)行、交易、信息披露、投资(zī)者保(bǎo)护(hù)等事项予以规定，条例未规定的(de)适用证券法规定。

二是明确REITs发行交(jiāo)易相关(guān)安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等(děng)事项，解决产品结构及参与机构责任义务(wù)等(děng)问题。

三是明确REITs管理(lǐ)架构和持有人会(huì)议机制，确定“REITs载(zài)体(tǐ)+项目公司”的(de)产品结构(gòu)，参照股东大(dà)会制度，建(jiàn)立健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效(xiào)率问题。

四是明确REITs税收、会计(jì)处理、国有资产转让等相(xiāng)关配套(tào)机制，解决约束激励问题。

五是明(míng)确REITs市场的监管安排(pái)和法律责任，明确REITs发行人信息披露、募集资金(jīn)使用等相关监管安排，解决法律责任主体和责任机制等问题。

建议(yì)完善REITs税收政策

新“国(guó)九条(tiáo)”也提出，要落实并完善(shàn)不动产投资信托基金税收政策。

回顾(gù)国(guó)外发达市场(chǎng)REITs的发展历程，REITs市场的每一(yī)次快速(sù)发(fā)展无不与税收优惠政(zhèng)策的改(gǎi)革有关。

2022年1月26日(rì)，财政部、税务总局发布《关于基础设施领(lǐng)域不动(dòng)产投资信托基金（REITs）试(shì)点税收政策的公告》。该政策明确(què)了基础(chǔ)设施REITs适用的税收政策。

市场人士表(biǎo)示，税收(shōu)政策的落实和完善，不仅有(yǒu)助于降低原始权益(yì)人的税负(fù)，而且(qiě)也(yě)有利于提振市场参与热情，推动REITs市场的发展壮(zhuàng)大。同(tóng)时，这些政策也体现了国家(jiā)对发展公募REITs的大力支持(chí)，为(wèi)基(jī)础设施资产的盘活和有效投资提供了良好的税务基(jī)础。未来(lái)，随着REITs市场(chǎng)的不断发展(zhǎn)和实践(jiàn)的深入，可以期待更多有利于REITs市场建(jiàn)设(shè)的税收规则出台，进一步完善REITs税收政策(cè)体系(xì)。

REITs上市一般(bān)分为(wèi)上市前的资产组合或重组(zǔ)、发行设立、运营分配(pèi)、退出四个阶段。一位原(yuán)始权益负责人对(duì)记者表示，目前(qián)REITs的税(shuì)收优(yōu)惠仅限于资产重组(zǔ)和发行设立阶段减免和递(dì)延企业所得税，不涉(shè)及(jí)运营和退出阶段增值税、土地增值税的政策优惠(huì)。建议进一步完善REITs的税收政策，提高(gāo)原始权益人发行(xíng)意愿和投资者的收益。

该人士还建(jiàn)议，可以(yǐ)从简化税收流程、明(míng)确税收细则、加强(qiáng)跨部门协调(diào)等方面(miàn)完善对REITs的税收优惠(huì)。

该人士进一步建议，为了降低企业和投资者(zhě)的(de)税(shuì)务合规成本，可以进一步简化REITs相(xiāng)关的税(shuì)收申报和缴纳流程。针对当前税收政策(cè)中(zhōng)的一些模糊地带，如资产划转的具体定义、战略配售份额的税务处(chù)理等，应出台更明确的指导细则，以减少市(shì)场的不(bù)确定性。

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