近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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