万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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