一(yī)线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房指导价(jià)的(de)消(xiāo)息在房(fáng)产(chǎn)圈(quān)刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什么这么重要(yào)？首先二(èr)手房指导价被称(chēng)为“核(hé)弹级(jí)”政(zhèng)策(cè)，其次(cì)深圳几(jǐ)乎是最(zuì)后一个还在“认真”实施(shī)这条政策的城市，最(zuì)后深圳是房价前三的核心城市。所以，深圳的一(yī)举一动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手房(fáng)指导(dǎo)价如果取消，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二(èr)手房(fáng)回暖有利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有利于(yú)全(quán)国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指导价”正式结(jié)束。传言称：二手房贷(dài)款不(bù)按(àn)官(guān)方参(cān)考(kǎo)价（指导(dǎo)价），银行(xíng)核定房价以网签备案价(jià)和(hé)评估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了(le)“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件(jiàn)。据证(zhèng)券时(shí)报(bào)21日消息，目前深圳多家大(dà)行表(biǎo)示“尚未接到正式通(tōng)知，目(mù)前仍按参考价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居研(yán)究院研究总监严跃进(jìn)认为(wèi)，本(běn)次政策大(dà)概率为真(zhēn)，更多体(tǐ)现为银行(xíng)贷(dài)款等领域按照新的规(guī)则进行，但不会出(chū)台正式文件(jiàn)。

　　有(yǒu)时候，有些事(shì)情，是不(bù)用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横空出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝(bǎo)安中心区(qū)的高价盘，直接按照当时(shí)的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按(àn)照指导价(jià)来(lái)计算首付(fù)、发(fā)放贷款(kuǎn)。

　　当时大家(jiā)还不觉得(dé)厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦，才深(shēn)知为啥叫(jiào)做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举个例(lì)子，市(shì)场(chǎng)价1000万(wàn)的房子，如果不(bù)“指(zhǐ)导”，可以首付3成即(jí)300万(wàn)；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加(jiā)上(shàng)需(xū)要全款支(zhī)付的(de)部分，实(shí)际首(shǒu)付去(qù)到了510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接(jiē)让大批(pī)量买家，失去(qù)了购房能力(lì)，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手房参考(kǎo)价(jià)以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明了(le)，这(zhè)条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居(jū)客的统(tǒng)计，实施二手(shǒu)房指导价的(de)10个城市，有8个(gè)挂牌价(jià)降(jiàng)了。

　　2022年(nián)受到疫情的影(yǐng)响，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国(guó)70个大中城市房价只(zhǐ)有6个同比上(shàng)涨，其他(tā)的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了(le)沉重代价

　　据(jù)深圳(zhèn)乐有家研(yán)究(jiū)中心数据显示：成(chéng)交量(liàng)上，二手房指(zhǐ)导价出台当年，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记录(lù)，相较2020市(shì)场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格(gé)方面，与(yǔ)二手房指导价发(fā)布当(dāng)月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参(cān)考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经历其中的人，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆买了2套华润(rùn)城(chéng)，月(yuè)供12万，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产(chǎn)。据媒体推测，如果案(àn)例属实，买家的实(shí)际购(gòu)房成本(běn)高达20万/平，目(mù)前价格跌(diē)至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和持有成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感(gǎn)受(shòu)到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下(xià)多年(nián)新低，学区房神话不再，房产中介(jiè)的日子难(nán)过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年(nián)以来，实施了二手(shǒu)房指导价(jià)的城市(shì)陆陆续(xù)续(xù)低(dī)调(diào)退(tuì)出，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城(chéng)市也不端着了。

　　近日，北京在(zài)房山区试点多子女家庭和职住平衡家(jiā)庭购(gòu)房支持政(zhèng)策。上海也考虑予以多孩家庭在新房(fáng)计分制度(dù)政(zhèng)策上的支持。

　　从(cóng)最新公(gōng)布的3月份70个(gè)大中城市商品(pǐn)住宅销售价(jià)格变动(dòng)情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依然是(shì)下降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经同比增长了(le)，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都(dōu)、南(nán)京(jīng)、合(hé)肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上(shàng)，上面(miàn)可能更急。3月份，两部门联合发文，全面(miàn)推动二手房(fáng)“带押过户”全国实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活二手(shǒu)房(fáng)交易，具有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹(hóng)近日更(gèng)是指出(chū)：建(jiàn)筑业、房地(dì)产(chǎn)企业(yè)要发挥国(guó)民(mín)经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常识，从字(zì)面(miàn)理解一(yī)下这两个词，意思就是(shì)——顶梁柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持(chí)楼(lóu)市的(de)政(zhèng)策，还有一(yī)大波正在路(lù)上...

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