近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　马云的钱属于个人吗edata title="8209108421682172698000">

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(niá马云的钱属于个人吗n)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基马云的钱属于个人吗础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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