导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(w文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句èi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jià文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句n)筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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