5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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