文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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