近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的(de)重位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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