饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)8好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来0％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交(j好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来iāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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