近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗rong>15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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