万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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