OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一定说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思#ff0000; line-height: 24px;'>说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思提振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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