OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了(le)解释(shì)说明自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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