近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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