OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交(司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文jiāo)易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文)，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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