5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资什么是人员类型 人员类型有哪些产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中(z什么是人员类型 人员类型有哪些hōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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