文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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