文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(b不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包ù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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