近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xià黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗n)金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗