近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xì磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子ng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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