近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人"密(mì)集分(fēn)钱了(le)！这(zhè)几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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