5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)边际贡献的计算公式是什么呀54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(边际贡献的计算公式是什么呀cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是边际贡献的计算公式是什么呀在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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