5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的(de)净(朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁