饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确(què)具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范(fà物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化n)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通过转物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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