近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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