近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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