文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shò除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗u)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资(z除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗ī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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