导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(x贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用īn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用