万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到(d电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mahào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(k电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mahuò)海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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