近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投(妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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