饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费大学老师最怕什么部门举报(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监(jiān)管大学老师最怕什么部门举报部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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