万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(h流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点óng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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