导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。<75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升/strong>

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升>

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。